부동산 끝을 향해 가고 있다. +758 [3]

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리먼사태로 촉발된 금융위기로
전세계적인 유동성 공급이 시작됨
그로인해 금리는 점점 내려갔고
일본은 마이너스 금리를 유지중임
풍부한 유동성과 중국의 해외투자 확대로
전세계적으로 부동산이 상승함.
또한 세일가스로 인해 유가마저 하락

풍부한 유동성으로 인해 세계경기는 차즘 회복되었고
이제 미국연방준비위원회는
금리인상,자산축소를 통해 과도한 유동성을 줄여나 갈 생각임

여기서 문제는 금리인상과 자산축소를 동시에 실행하는
일련의 과정들이 한번도 걸어보지 않은 길이라는 것이다.
2019년 영국의 유로탈퇴와 베네수엘라의 국가부도선언등
여러가지 장애물이 있는 상태에서 불확실성은 커져만 가고 있음

한국에서 가장 큰 문제는
주택대출,자영업 대출등이 너무 과도하다는 점임
그로 인해 과도한 주택담보대출 이자로 인해
소득은 제자리인데 지출은 늘어나게 되어
내수 경기는 최악으로 치닫고 있음
내수 경기의 불황으로 사업자 대출이 늘어나는 악순환의 반복임.
또한 계속된 부동산 가격의 상승으로
집을 살때마다 대출금액은 증가했고
전세를 얻을때에도 전세자금 대출은 증가했음

이번 새정부가 드디어 8.2부동산 및 대출규제 다주택 투기 억제를 통한
과열지구에 부동산 연착륙 정책을 펼치기 시작함
투기 수요가 시장에 사라지니
그동안 과도하게 공급됐던 지방쪽 경기도 비인기지역의 부동산은
점점 미분양이 늘어나고 공실인 상태가 많아지고 있음
대표적인 지역이 화성,천안,오산,시흥,용인,부천,양주 등임.

문제는 내년부터 바젤3,IFRS9등이 시행되면
은행자본에 대한 엄격한 규제가 시행되어짐.
대출에 대한 대손충당금이 올라가게 되므로
가계부채,기업부채에 더욱더 엄격한 기준이 적용됨

결국 내년부터는 더욱더 비인기지역과 과도하게 공급된 지역은
미분양도 크게 늘어나고
전세라도 내놓을려는 집주인들이 늘어나게 됨

지금 강남쪽이나 서울 인기지역도
실거래 없이 호가만 올라간 경우가 대부분임
2018년도까지 호가만 오르다가
2019년도부터는 인기지역도 소폭 하락할 것으로 보여짐